Xây nhà là dự án lớn, và “vỡ kế hoạch” thường không đến từ việc thiếu tiền ngay từ đầu, mà đến từ tính thiếu hạng mục, không khóa phạm vi thi công, hoặc đổi ý giữa chừng. Nếu bạn đang dự định xây/sửa nhà trong năm 2026, bài này giúp bạn lập ngân sách theo cách dễ áp dụng: tính đủ 5 khoản – tránh 3 sai lầm đội chi phí – chốt timeline theo ngân sách và theo tuổi để quyết nhanh chuyện xây hay hoãn.
1. Lập ngân sách trước khi xem ngày: 5 khoản phải tính để không “vỡ kế hoạch”
Nhiều người hay bắt đầu bằng “xem ngày đẹp”, nhưng nếu ngân sách chưa rõ, bạn sẽ gặp tình trạng: chốt ngày xong mới phát hiện thiếu tiền cho hạng mục bắt buộc, hoặc tiến độ bị kéo dài vì phải xoay vốn. Hãy bắt đầu từ 5 nhóm chi phí dưới đây.
(1) Chi phí thiết kế – xin phép – khảo sát
Đây là nhóm hay bị bỏ sót, nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến tính chuẩn của công trình:
- Thiết kế kiến trúc/nội thất (tùy mức độ bạn cần)
- Xin phép xây dựng (nếu thuộc diện phải xin)
- Khảo sát hiện trạng/kết cấu (đặc biệt khi cải tạo lớn)
Mẹo: càng rõ thiết kế và phạm vi, bạn càng dễ báo giá chuẩn và ít phát sinh.
(2) Chi phí phần thô (móng, khung, mái)
Phần thô thường chiếm tỷ trọng lớn và quyết định “xương sống” của nhà:
- Móng, cột, dầm, sàn, tường xây
- Hệ mái/đổ mái, chống thấm thô
- Các hạng mục kết cấu khác (tùy nhà phố/nhà cấp 4/tầng)
Mẹo: phần thô mà làm chắc, đúng kỹ thuật thì về sau bạn ít phải “bù tiền sửa lỗi”.
(3) Chi phí phần hoàn thiện (điện nước, sơn, cửa, nội thất cơ bản)
Đây là nhóm dễ “đội” nhất vì liên quan đến lựa chọn vật tư và thẩm mỹ:
- Điện nước, thiết bị vệ sinh, chiếu sáng
- Sơn, ốp lát, trần, cửa, lan can
- Nội thất cơ bản (tủ bếp, tủ áo, giường, bàn…)
(4) Chi phí phát sinh (khuyến nghị 5–15%)
Phát sinh là bình thường trong xây nhà. Không có khoản này mới là rủi ro.
- Phát sinh do nền móng, chống thấm, vật tư tăng giá, thay đổi thiết kế…
- Các khoản nhỏ nhưng cộng dồn lớn (vận chuyển, che chắn, vệ sinh công trình…)
Mẹo: nếu cải tạo nhà cũ hoặc thi công trong hẻm, nên dự phòng ở mức cao hơn.
(5) Chi phí tạm cư – chuyển nhà – thời gian (nếu có)
Nhiều gia đình quên tính “chi phí sống trong lúc xây”:
- Thuê nhà tạm, gửi đồ, vận chuyển
- Chi phí đi lại tăng vì xa chỗ làm/trường học
- “Chi phí cơ hội” nếu kéo dài tiến độ
Khi bạn đã có ngân sách khung, việc “chốt có xây trong 2026 không” sẽ rõ ràng hơn. Nếu bạn thuộc nhóm đang cân nhắc theo năm sinh, bạn có thể tham khảo thêm: tuổi 1987 xây nhà năm 2026.
2. 3 sai lầm khiến đội chi phí khi xây nhà (và cách tránh)
Sai lầm 1: Chốt vật tư quá sớm hoặc không khóa spec → tăng giá, đổi liên tục
Rất nhiều người “mua trước cho rẻ”, nhưng sau đó:
- thiết kế đổi → vật tư không còn phù hợp,
- nhà thầu báo giá lại vì bạn đổi chủng loại,
- vật tư tồn kho hư hỏng/thiếu đồng bộ.
Cách tránh: chốt bản thiết kế + danh mục vật tư cơ bản, rồi mới chốt mua theo tiến độ.
Sai lầm 2: Thay đổi công năng giữa chừng → đập phá, kéo dài tiến độ
Đổi bếp, đổi vị trí WC, đổi số phòng… giữa chừng sẽ kéo theo:
- sửa đường điện nước,
- thay kết cấu phụ,
- kéo dài thời gian và tăng nhân công.
Cách tránh: dành thời gian chốt công năng kỹ trước khi làm, đặc biệt các “điểm chết” như bếp/WC/cầu thang.
Sai lầm 3: Thiếu dự phòng + thiếu checklist nghiệm thu → sửa lỗi tốn gấp đôi
Không nghiệm thu theo checklist rất dễ khiến:
- chống thấm làm chưa kỹ, vài tháng sau thấm lại,
- điện nước đi ẩu, sửa lại phải đục phá,
- hoàn thiện lệch chuẩn, phải làm lại.
Cách tránh: có checklist nghiệm thu theo giai đoạn (móng – thô – chống thấm – hoàn thiện) và giữ nguyên tắc “làm đúng ngay lần đầu”.
3. Chốt timeline theo ngân sách + điều hướng xem theo năm sinh để quyết “xây/hoãn/giải pháp”
Khi ngân sách đã tương đối rõ, bạn nên chuyển sang chốt timeline bằng 3 mốc dễ quản lý:
Mốc 1: Khởi công (chuẩn bị + phần móng)
- Chốt thiết kế, xin phép (nếu cần)
- Khảo sát, chuẩn bị mặt bằng
- Triển khai móng (thường là giai đoạn dễ phát sinh nhất)
Tip ngân sách: nếu vốn chưa đều, hãy ưu tiên “đủ tiền cho móng và phần thô đầu” để tránh dở dang.
Mốc 2: Phần thô (khung, tường, mái)
- Đây là giai đoạn cần dòng tiền ổn định
- Nên khóa chặt phạm vi: tầng, diện tích, kết cấu, vật tư chính
Tip ngân sách: nếu ngân sách căng, đừng “nâng cấp vật tư” theo cảm hứng ở phần thô; hãy để ưu tiên cho chống thấm và kỹ thuật.
Mốc 3: Hoàn thiện (điện nước, sơn, trần, cửa, nội thất cơ bản)
- Đây là giai đoạn dễ đội vì liên quan thẩm mỹ
- Nên chia làm 2 lớp: “bắt buộc để ở” và “nâng cấp sau”
Tip ngân sách: có thể hoàn thiện mức đủ ở trước, rồi nâng cấp dần để giảm áp lực tài chính.
Khi ngân sách căng: ưu tiên hạng mục nào trước?
Một cách sắp xếp an toàn:
- Kết cấu – chống thấm
- Điện nước âm tường (làm đúng từ đầu)
- Hoàn thiện cơ bản đủ ở
- Nội thất nâng cấp (làm dần)
Chốt “có xây 2026 không” theo tuổi để ra quyết định nhanh
Nhiều gia đình sẽ muốn thêm một lớp “an tâm” bằng cách xem theo tuổi trước khi chốt khởi công. Nếu bạn đang tra cứu cho năm sinh 1993, bạn có thể đọc chi tiết tại: 1993 năm 2026 xây nhà được không?
Dự trù chi phí xây nhà năm 2026 không cần phức tạp: chỉ cần bạn tính đủ 5 nhóm chi phí, tránh 3 sai lầm đội tiền, rồi chốt timeline theo 3 mốc lớn để kiểm soát dòng tiền. Khi đã có ngân sách khung và kết luận theo năm sinh, bạn sẽ dễ quyết định hơn: xây ngay – hoãn – hoặc chọn giải pháp phù hợp mà không bị cuốn vào áp lực “chốt ngày cho kịp”.
